전세사기 예방 계약 전 점검표 — 등기부·미납세금·선순위 보증금 확인 순서와 2026년 달라진 점

가계약금을 보내기 전에 멈춰야 하는 이유

“보증금이 시세보다 2천만 원 싸고, 오늘 안 하면 다른 사람이 가져간다”는 말을 들었다면 그때가 바로 멈출 때입니다. 전세사기는 피해자의 잘못이 아니지만, 계약 전에 확인할 수 있는 정보가 생각보다 많아 미리 살피면 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 국토교통부 발표에 따르면 전세사기 피해 인정은 2026년에도 한 달에 600건 안팎씩 나와, 누적 4만 건을 넘었습니다. 가계약금도 계약의 일부로 다툼이 생길 수 있으니, 아래 점검을 마친 뒤에 보내십시오.

세입자가 확인할 수 있는 정보와 조건

예전에는 집주인 동의 없이는 볼 수 없던 정보가 많았지만, 지금은 세입자 권리로 요구하거나 직접 볼 수 있는 범위가 넓어졌습니다.

확인할 것	어디서	조건
소유자·근저당·가압류	등기부등본(인터넷등기소)	누구나 발급, 잔금일 직전에 한 번 더
미납 국세	세무서 민원실, 홈택스	계약 전엔 임대인 동의 필요. 계약 후엔 보증금 1천만 원 초과 시 동의 없이 임대차 시작일까지 열람
선순위 확정일자·보증금(다가구)	행정복지센터, 등기소	계약 전엔 임대인 동의 필요. 임대인은 계약할 때 정보를 제시해야 함
위반건축물 여부	건축물대장(정부24)	누구나
임대인 보증사고 이력	안심전세앱(HUG)	반환보증 관련 정보
중개사 등록 여부	국가공간정보포털 부동산중개업 조회	누구나

임대인은 계약할 때 세입자에게 확정일자 부여 현황 같은 선순위 정보와 국세·지방세 납세증명서를 보여 줘야 합니다. 이를 거부한다면 그 자체로 위험 신호로 보십시오.

계약 전 점검 순서

시세 비교: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·주변 매매가와 전세가를 확인합니다. 보증금과 선순위 대출을 더한 금액이 매매가에 가까울수록 위험합니다.
등기부 갑구·을구: 갑구에서 계약하는 사람이 실제 소유자인지, 압류·가압류가 있는지 봅니다. 을구에서 근저당 채권최고액을 확인합니다.
신분 확인: 집주인 신분증 진위를 정부24나 1382로 확인합니다. 공동소유면 소유자 전원과 계약하고, 대리인이면 인감증명서가 붙은 위임장을 받습니다.
다가구라면 선순위 보증금: 한 건물에 세입자가 여럿이면 나보다 먼저 들어온 보증금 합계가 중요합니다.
반환보증 가입 가능 여부: 계약 전에 HUG 등에서 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 집인지 확인합니다. 가입이 안 되는 집은 그만큼 위험이 크다는 뜻입니다.

다음과 같은 경우는 점검 결과가 깨끗해 보여도 한 번 더 의심하십시오.

등기부 갑구에 신탁 등기가 있는 집: 실제 임대 권한은 신탁회사에 있어, 신탁회사 동의 없이 맺은 계약은 보호받기 어렵습니다.
잔금일 전후로 집주인이 바뀐다고 하는 경우: 새 소유자의 재산·체납 상태를 다시 확인해야 합니다.
중개사나 집주인이 이사비·대출이자 대납을 약속하며 계약을 서두르는 경우
갓 지은 빌라에서 매매가 없이 전세 시세만 있는 경우

얼마까지 지킬 수 있나

전입신고와 확정일자를 갖추면 경매에서 순서에 따라 보증금을 돌려받습니다. 보증금이 적은 소액임차인은 순위와 관계없이 일정액을 먼저 받는 최우선변제 대상이 될 수 있습니다. 2023년 2월 개정된 시행령 기준으로 울산 같은 광역시(군 지역 제외)는 보증금 8,500만 원 이하일 때 2,800만 원까지입니다. 다만 어느 기준이 적용되는지는 계약일이 아니라 먼저 설정된 근저당 등 담보물권의 설정일로 정해지므로, 오래전 근저당이 있는 집은 더 낮은 옛 기준이 적용될 수 있습니다. 예를 들어 울산 시내 다가구주택에 보증금 8,000만 원으로 사는 소액임차인이라면 2,800만 원은 다른 채권보다 먼저 받을 수 있어도, 나머지 5,200만 원은 순위에 따라 돌려받지 못할 수 있습니다. 세입자들이 받는 최우선변제금 합계는 집값의 절반을 넘지 못한다는 한도도 있습니다. 그래서 보증금 전액을 지키는 데는 전세보증금 반환보증이 가장 직접적인 수단입니다. 다만 주택 가격·보증금 수준에 따라 가입이 거절될 수 있으니 계약 전에 가입 가능 여부부터 확인하십시오.

계약 당일과 잔금일 절차

계약 당일: 표준 임대차계약서를 쓰고, 특약에 “잔금일 다음 날까지 근저당 등 새 권리를 설정하지 않는다”, “위반 시 계약 해제와 손해배상”을 넣습니다.
잔금일: 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 바뀐 것이 없는지 확인하고, 보증금은 등기부상 소유자 명의 계좌로 보냅니다.
잔금 당일 바로: 전입신고와 확정일자를 받습니다. 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 넘는 계약은 임대차 신고가 의무(도 지역의 군 제외)이며, 신고하면 확정일자가 함께 부여됩니다.

현재 법은 전입신고 다음 날 0시에 대항력이 생깁니다. 정부는 이를 ’신고 즉시’로 바꾸는 법 개정을 추진하고 있지만 아직 시행되지 않았으므로, 잔금일에 집주인이 대출을 받지 못하게 막는 특약이 여전히 중요합니다.

2026년 달라진 점과 문의처

국토교통부는 2026년 9월부터 HUG 안심전세앱에서 등기·확정일자·전입세대·세금 체납 등 행정정보를 연계해 주택과 임대인의 위험도를 ’안전·주의·위험’으로 보여 주는 서비스를 제공한다고 발표했습니다. 2027년에는 민간 부동산 플랫폼으로 넓힐 계획입니다. 실제 제공 항목은 앱에서 확인하십시오.

반환보증·안심전세앱: 주택도시보증공사 1566-9009
미납 국세 열람: 가까운 세무서 민원실, 국세상담센터 126
법률 상담: 대한법률구조공단 132
계약 뒤 피해가 의심되면 전세피해지원센터(1533-8119)에 바로 상담하십시오.